“우리만 집값 떨어지네” 위기의 노·도·강, 서울 부동산 시장 양극화 심화

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"신생아 특례대출 효과 어디로" 노·도·강만 하락세
고가 단지 몰린 강남구는 줄줄이 신고가 경신
청약 미달·미분양에 발목 잡힌 지방 부동산 시장
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서울 아파트값이 8주 연속 상승하며 시장 회복 기대감이 커지는 가운데, 9억원 이하 중저가 주택이 밀집해 있는 노·도·강(노원·도봉·강북구) 지역의 집값만 ‘나 홀로 하향곡선’을 그리고 있다. 주택 시장 내 불확실성이 확대되며 ‘똘똘한 한 채’로 매수 수요가 몰린 결과다.

나 홀로 미끄러지는 노·도·강

20일 한국부동산원 주간아파트가격동향(이달 13일 기준)에 따르면, 서울 아파트값은 전주 대비 0.03% 상승하며 8주 연속 상승세를 유지했다. 다만 노·도·강 지역은 서울 부동산 시장의 회복 흐름에 좀처럼 편승하지 못하고 있다. 도봉구에선 도봉‧창동 위주로, 강북구는 미아·수유동 위주로 관망세가 지속되며 가격이 하락했다. 노원구과 강북구는 28주 연속, 도봉구는 26주 연속 내림세다.

노·도·강 지역의 일부 단지에서는 하락 거래가 속출하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 도봉구 쌍문동 ‘쌍문e-편한세상’ 전용면적 84㎡는 지난달 6억3,000만원에 손바뀜하며 직전 거래(6억3,000만원) 대비 3,000만 원 하락했다. 노원구 중계동 ‘중계금호타운’ 전용 59㎡는 지난달 4억9,500만원에 거래되며 매매가가 직전 거래(5억2,500만원) 대비 3,000만원 미끄러졌다.

노·도·강은 서울에서 9억원 이하 중저가 주택이 가장 많이 밀집한 지역으로, 정부의 ‘신생아 특례대출’ 시행 이후 수혜지역으로 부상하며 가격이 상승할 것이라는 기대를 샀다. 하지만 실제 시장 수요는 급매물을 소화하는 수준에 그쳤다. 정책금융이 이렇다 할 시장 부양 효과를 내지 못했다는 의미다. 시장 활황기에 거래량 상승세를 견인했던 재건축, 수도권광역급행철도(GTX) 호재 등이 힘을 잃었다는 점도 노·도·강 부동산 시장에 악재로 작용했다.

상승세 견인하는 강남구

반면 고가 단지가 밀집한 강남 지역에는 ‘봄바람’이 불어 들고 있다. 부동산 플랫폼 업체 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면, 지난달부터 이달 1일까지 신고된 강남구 아파트 4월 매매 거래 중 최고가 경신 거래는 32건에 달했다. 강남구 내에서 발생한 전체 거래(126건) 중 3분의 1이 최고가 거래였던 셈이다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동에 있는 ‘래미안대치팰리스(전용면적 151㎡)’는 지난달 47억9,000만원에 새 주인을 찾았다. 지난해 7월 기록한 44억5,000만원 대비 3억4,000만원 뛰어오르며 신고가를 경신한 것이다. 압구정동에 위치한 ‘신현대12차(전용면적 121㎡)도 지난달 47억6,500만원에 거래되며 2020년 11월 기록한 31억5,000만원보다 16억1,500만원 상승했다.

업계에서는 강남 지역 재건축 단지들의 높은 희소성, 다주택자 세금 부담 강화로 인한 ‘똘똘한 한 채’ 선호 기조 등이 집값 상승세를 이끌고 있다고 본다. 고금리 기조의 영향을 받지 않는 자산가들의 매수 수요 역시 강남 집값을 끌어올리는 원인으로 꼽힌다. 비교적 집주인들의 대출 의존도가 높은 노·도·강 지역과는 정반대 상황이 펼쳐진 셈이다.

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신음하는 지방 부동산 시장

이 같은 ‘부동산 양극화’ 현상은 서울 시장을 넘어 전국적인 문제로 떠오르고 있다. 서울 집값이 회복세를 보이는 데 반해 지방에서는 청약 미달과 미분양이 속출하고 있는 것이다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 1순위 청약을 접수한 총 99개 단지 중 52개 단지의 1순위 평균 청약 경쟁률이 1대 1에 미치지 못했다. 청약 미달된 52개 단지 중 36개 단지(69%)가 지방에서 공급됐다. 지역별로는 울산(0.2대1), 강원(0.2대1), 대전(0.4대1), 경남(0.4대1), 부산(0.8대1) 등이 저조한 청약 성적을 나타냈다.

미분양도 쌓이는 추세다. 국토교통부 주택 통계에 따르면 3월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만4,964가구에 달했다. 이 중 지방의 미분양 가구가 차지하는 비중은 전체 미분양 주택의 81.5%(5만2,987가구)에 육박한다. 특히 대구·경북 지역의 미분양은 심각한 수준이다. 지난 3월 기준 대구의 미분양 가구 수는 9,814가구, 경북은 9,661가구 수준이었다.

‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양 현황은 더 심각하다. 3월 말 기준 지방의 준공 후 미분양 주택 가구 수는 9,933가구로 전국 준공 후 미분양(1만2,194가구)의 약 81%를 차지했다. 지역별로는 대구가 1,306가구로 가장 많았고, 이어 △전남 1,302가구 △제주 1,239가구 △경남 1,240가구 △부산 1,161가구 △경북 1,008가구 등으로 파악됐다.

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