취득세 중과 부담에 아파트 거래량 3년 전 대비 ‘반토막’

pabii research
전국 아파트 매물, 총 56만2,517개, 2021년 이후 최대
최대 12%의 '취득세 중과세율' 부동산 시장 거래 위축
총선 패배로 공시가 현실화·취득세 중과 완화 물건너가
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전국 아파트 매물이 2021년 이후 최다치를 기록한 것으로 나타났다. 여기에는 부동산 경기 부진과 함께 취득세 중과 부담이 영향을 미친 것으로 분석된다.

‘전국 아파트 매물’ 전년 대비 27% 증가, 원인은 부동산 세금

12일 부동산 정보 애플리케이션 아실에 따르면 전국 아파트 매물은 이날 기준 총 56만2,517개로 1년 전(44만1,740개)보다 27% 증가했다. 관련 통계를 집계하기 시작한 2021년 이후 최다치다. 그전에는 중복 매물이 많아 이를 걸러낸 정확한 매물량은 2021년부터 집계되고 있다.

매물이 쌓이는 주요 원인 중 하나로는 부동산 경기 부진이 지목된다. 여기에 더해 취득세가 거래 정체에 적지 않은 영향을 주고 있다는 불만의 목소리도 나온다. 기존에 살던 아파트가 팔리지 않은 채 새집을 사면 2주택자로서 취득세 8%를 내야 하기 때문이다. 실제 문재인 정부가 투기를 막겠다며 최대 12%까지 올려버린 취득세 중과세율은 3년째 침체 중인 부동산 시장에서 거래를 더욱 위축시키고 있는 것으로 나타났다.

현재 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배를 넘거나 주택 청약 경쟁률이 5대1 이상인 ‘조정대상지역’에서는 2주택부터 취득세 8%, 3주택 이상이면 12%를 내야 한다. 비조정대상지역에서는 3주택부터 8%, 4주택 이상은 12% 취득세를 낸다. 1주택자가 기존 집을 팔지 못한 상태에서 서울 조정대상지역 10억원짜리 아파트를 사면 취득세만 8,000만원을 내야 하는 셈이다.

집값 전망은 불투명한데 취득세 등 세금마저 발목을 잡자 전국 부동산 거래량은 2년 연속 100만 건을 넘지 못하고 있다. 전국 아파트 거래 건수는 2019년 121만7,661건, 2020년 157만5,375건, 2021년 117만6,473건으로 100만 건을 훌쩍 넘었지만 2022년 부동산 침체가 본격화하면서 64만9,652건으로 급감한 뒤, 지난해엔 이보다 소폭 오른 73만6,843건을 기록했다. 거래량 73만여 건은 부동산 활황기였던 2020년의 46% 수준이며, 10년 전인 2014년(107만 건)과 비교해도 68% 정도에 불과하다.

보유·취득세 부담 가장 크다

실제로 부동산 ‘3대 세금’인 양도·취득·보유세 중 국민에게 가장 큰 부담으로 작용하고 있는 세금으로는 취득하고 보유하는 것만으로 부과되는 보유·취득세가 꼽힌다. 국토연구원이 최근 실시한 설문조사에서도 예외는 아니었다. 국토연이 국민 2,000명을 대상으로 ‘국토·부동산 주요 이슈에 대한 설문조사’를 진행한 결과 응답자의 42.1%가 보유세가 가장 부담이라고 답했다. 이어 취득세(35.8%), 양도소득세(23.0%) 등의 순이었다. 특히 은퇴자의 경우 보유세 부담이 만만치 않다. 매달 건강보험료에 보유세까지 납부하는 것이 쉽지 않기 때문이다.

보유세 부담 중심에는 ‘종합부동산세(종부세)’가 있다. 종부세는 노무현 정부가 지난 2005년 도입했다. 당시 취지는 1%의 고액 자산가가 내는 것으로 설계됐으나 문 정부 때 공시가격을 급격하게 올리면서 종부세는 ‘보통 세금’이 됐다. 국토교통부에 따르면 아파트 등 공동주택 공시가격은 2016∼2020년 5년간 매년 4∼5%대 상승률을 보이다 집값 급등과 공시가격 현실화 로드맵 도입이 겹친 2021년 19.05%, 2022년 17.20% 상승했다.

정부 통계를 보면 주택분 종부세 세액은 2017년 4,000억원에서 2019년에는 1조원으로 뛰었다. 2021년에는 4조4,000억원, 2022년에는 4조1,000억원을 기록했다. 이 기간 종부세 세액은 무려 1,000%가량 폭등했다. 주택분 종부세 과세 인원의 경우 2017년 33만 명에서 2022년에는 122만 명으로 100만 명을 넘어섰다. 한 세무 관계자는 “공시가격을 급격히 올린 것도 이유지만 종부세 세율도 같이 올리면서 세 부담이 폭발적으로 증가하게 됐다”고 말했다.

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보유·취득세 부담 완화 사실상 무산 위기

이에 정부는 다주택자의 보유세 부담 완화를 목표로 ‘공시가 현실화 계획 전면 폐지’를 추진하고 있다. 공시가 현실화 계획은 오는 2035년까지 공동·단독주택·토지의 공시가격 현실화율(시세반영률)을 통일해 90%까지 단계적으로 끌어올린다는 계획이다.

하지만 이번 총선에서 야당이 압승하면서 현실화 계획 전면 폐지는 쉽지 않아 보인다는 것이 시장의 분석이다. 현실화 계획을 만든 것이 바로 현재의 야당이기 때문이다. 한 부동산 전문가는 “고가주택을 보유한 집주인들의 보유세 부담은 커질 가능성이 높다”며 “전면 폐지는 동력을 상실할 것으로 보인다”고 진단했다.

현재 국회에 계류 중인 다주택자 취득세 중과 완화는 아예 무산 가능성마저 제기되는 상황이다. 지금도 야당의 반대로 국회에서 제대로 논의가 이뤄지지 않고 있다. 취득세 중과 완화의 경우 조정대상지역 2주택자 세율을 8%에서 기본세율(1~3%)로 낮추는 것을 비롯해 3주택 이상 세율도 절반으로 인하하고, 법인 및 4주택자 이상은 12%에서 6%로 줄이는 게 핵심이다.

정부는 잔금 지급일이 2022년 12월 21일 이후인 경우 소급적용하기로 했으나 실현 가능성이 낮아지고 있다. 또 세금 산정의 기준이 되는 다주택자 기준 완화(2가구에서 3가구 이상)도 이번 총선 결과로 급제동이 걸릴 수 있다는 것이 전문가들의 설명이다.

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