여소야대 ‘암초’ 부딪힌 정부, 재건축·재개발 시장 동력 잃을까

pabii research
총선 참패한 정부·여당, 기존 부동산 정책 위태로워
안전진단·재건축초과이익환수제 등 규제 완화 여부 불명확해
불안감 확산하는 시장, 차후 주택 가격 상승 가능성 존재
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야당인 더불어민주당이 4·10 총선에서 압승을 거둔 가운데, 윤석열 정부의 부동산 정책에 급제동이 걸릴 것이라는 전망이 제기됐다. 대부분이 법률 개정이 필요한 과제인 만큼, 다수 의석을 점유한 야당이 협조하지 않으면 법안 처리가 사실상 어렵기 때문이다. 재건축·재개발 등 민간 도시정비사업을 중심으로 한 정부의 주택 공급 확대 계획 역시 거대한 암초에 부딪히게 됐다.

살아나던 재건축 시장 ‘날벼락’

11일 업계에 따르면 윤 정부가 공언한 부동산 정책 대다수는 법률 개정을 필요로 한다. 안전진단 폐지, 재건축초과이익환수제 폐지 등이 대표적이다. 하지만 제22대 총선이 범야권의 압승으로 마무리되며 이들 정책 역시 ‘표류’를 거듭할 것으로 보인다. 민간 재건축·재개발 활성화를 통해 도심 주택 공급을 늘리겠다는 정부 계획의 현실화 가능성 역시 눈에 띄게 낮아졌다.

부동산 시장에서도 변화의 기류가 감지된다. 일례로 부동산 경기 침체로 거래가 끊겼던 서울 양천구 목동 일대 단지의 경우, 총선 이전까지만 해도 거래량 회복에 따라 눈에 띄는 가격 상승세를 보여왔다. 신고가 기록 이후 재건축으로 인한 시세 차익을 바라는 현금 매수자들이 몰리며 시장이 활기를 되찾기 시작한 것이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 9일 서울 양천구 목동 하이페리온2 전용 119㎡는 24억원에 거래되며 해당 평형 신고가를 기록했다. 같은 전용면적의 다른 평형 역시 지난달 24억7,000만원에 거래되며 지난해 6월 신고가(22억원) 대비 2억7,000만원 올랐다. 인근 양천구 신정도 ‘목동신시가지 14단지’도 지난달 29일 전용 83㎡가 16억9,000만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

야당의 ‘재건축 브레이크’ 가능성

하지만 총선 이후 시장에서는 민간 재건축·재개발이 위축될 수 있다는 불안감이 일기 시작했다. 정부가 내세운 재건축 규제 완화 방안들이 줄줄이 야당에 의해 ‘증발’할 수 있다는 우려가 확산한 것이다. 실제 정부가 내세운 안전진단 규제 완화(사업시행계획인가 전까지 안전진단을 통과하도록 유예) 방안의 경우, 도시정비법 개정이 뒷받침돼야 실현 가능하다. 여당은 관련 법안을 발의한 상태지만, 여소야대 국면에서 해당 법안이 국회 문턱을 넘을 수 있을지는 확신할 수 없다.

박상우 국토교통부 장관이 이달 초 언급한 재건축초과이익환수제 폐지 방안 역시 차후 향방을 알 수 없게 됐다. 재건축초과이익환수제는 조합원 1인당 재건축 초과이익이 8,000만원을 넘으면 세금으로 환수하는 제도로, 문재인 정부 당시에 본격 부활했다. 관련 제도를 손질하기 위해서는 재건축초과이익환수법 개정이 필요하다. 하지만 총선 이후 시장에서는 사실상 야당이 정부에 협조할 가능성은 작다는 분석에 힘이 실린다.

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고금리와 높은 분담금 등으로 주택 정비 현장 곳곳에서 잡음이 발생하는 가운데, 정부의 규제 완화 정책마저 힘을 잃을 경우 시장 전반이 완전히 냉각될 수 있다. 한 업계 관계자는 “여소야대 국면에서 정부의 재건축 완화 기조가 힘을 쓸 수 있을 것 같지는 않다”며 “재건축 단지가 몰려 있는 서울 양천구 등 일부 지역의 경우, ‘그냥 빨리 팔고 나가야 하는 것 아니냐’는 목소리가 커지는 추세”라고 전했다.

차후 부동산 시장 전망은?

이런 가운데 전문가들은 재건축·재개발 활로가 막히며 부동산 가격이 재차 상승할 수 있다는 우려를 내놓고 있다. 향후 금리 변동 및 공급 부진에 따라 시장 전반이 요동칠 수 있다는 것이다. 단 금리 변동, 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 리스크 등 불확실성이 산재해 있는 만큼, 한동안은 거래량과 가격 상승세가 지지부진한 이른바 ‘박스권 장세’가 이어질 수 있다는 평가다.

실제 민간 중심으로 공급 확대에 방점을 둔 정부·여당의 주택 공급 대책이 동력을 잃을 경우, 2~3년 후 주택 공급 부족 문제가 현실화할 수 있다. 야권은 민간 분양보다 기본주택(임대주택) 100만 가구 공급 등을 강조하고 있다. 향후 민간 분양주택 공급이 줄어들 가능성이 크다는 의미다. 업계에서는 시장 침체와 맞물려 2~3년 뒤 주택 공급 부족에 따라 매매가가 급등할 수 있다는 전망에 힘이 실리고 있다.

장기적으로는 전세시장 역시 영향을 받을 수 있다는 전망도 나온다. 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 유지 공약을 내세운 야당이 총선에서 승기를 거머쥐었기 때문이다. 다주택자 규제 완화를 앞세운 여당의 부동산 세제 관련 정책 역시 월세 중심 세제 지원을 강조한 야당 정책에 밀려 힘을 잃을 것으로 보인다.

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