‘역전세난’ 진화에 나선 정부, 집주인 대상 전세보증금 반환 목적의 ‘대출 규제’ 완화

DSR 40%에서 DTI 60%, RTI 1.25~1.5배에서 1.0배로 완화 대출규제 혜택받은 집주인, 3개월 이내 전세금 반환보증 가입 필수 지난달 ‘서울 등 수도권’ 전세값 반등 조짐, 역전세난 해소될까

정부가 앞으로 1년간 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 한시적으로 완화하기로 했다. 전셋값 하락으로 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난(전세 시세가 계약 당시보다 하락하는 상황)’을 해소하기 위한 조치로 풀이된다. 올해 상반기 하락을 이어오던 전세 가격이 최근 서울 등 수도권을 중심으로 반등하면서 이번 정책과의 함께 역전세난이 해소될 수 있을지 관심이 모이고 있다.

전세보증금 반환목적 대출 시, ‘DSR 대신 DTI 적용

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회, 금융감독원은 27일부터 1년간 집주인이 전세금 반환용도로 은행권 대출을 이용할 경우 전세금 차액분(기존전세금-신규전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제를 완화한다고 26일 밝혔다.

규제 완화 조건을 갖춘 집주인은 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 이내가 아닌 총부채상환비율(DTI) 60% 이내를 적용받는다. 집주인이 임대사업자인 경우 1.25~1.5배로 제한됐던 부동산임대업 이자상환비율(RTI)이 1.0배로 완화된다. 단 1년 이내 후속 세입자를 구해 해당 대출금을 상환해야 한다.

실제로 사례를 살펴보면 다른 대출이 없고 연 소득이 5,000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 대출 한도는 3억5,000만원이다. 그러나 DSR 40%가 DTI 60%로 바뀌면 대출 한도는 5억2,500만원으로 기존보다 1억7,500만원가량 더 늘어난다.

기존 세입자 퇴거 후 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 반환자금을 대출받을 수 있도록 했다. 다만 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 하며, 대출실행 후 1개월 내 입주 및 최소 2년 이상 실거주 요건을 충족하도록 엄격한 관리조치가 병행된다.

아울러 대출금은 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 또한 반환대출을 이용하는 동안 신규 주택 구입이 적발되는 경우 대출 전액회수와 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티가 부과된다.

집주인 도덕적 해이사전 차단한다

정부는 집주인에 대출규제 완화 혜택을 주는 대신 전세금 반환 보증보험 가입을 필수 조건으로 내걸었다. 추가 대출로 집주인의 상환능력이 악화되고, 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 악순환을 사전에 차단하겠다는 의도다.

만약 대출을 실행한 집주인이 후속 세입자 전입 후 3개월 내 보증보험 상품에 가입하지 않으면 은행이 대출금을 강제 회수한다. 또한 임대차 계약 체결 시 계약서에 집주인의 보증보험 가입을 의무화한 ‘세입자 보호조치 특약’이 반드시 포함돼야 한다.

새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영하기로 했다. 주택도시보증공사·주택금융공사·SGI서울보증보험 등의 기관은 이번 규제 완화를 위해 전세보증금 한도가 없고, 보증료를 집주인이 대납하는 보증보험 상품을 27일부터 즉시 운용하기로 했다. 주택도시보증공사나 주택금융공사의 보증보험 가입 수수료는 아파트의 경우 전세금의 연 0.13%, 아파트가 아닌 주택의 경우 0.15%다.

전문가들은 이번 대책이 역전세 우려가 놓아진 상황에서 세입자들의 전세금 미반환 우려를 해소해 줄 것으로 내다봤다. 국내 부동산정책연구원 관계자는 “이번 대책으로 전세 계약 갱신권이 집중된 지역 중심으로 역전세 우려가 낮아질 것으로 전망한다”면서 “특히 후속 세입자의 여부와 집주인의 자가 거주를 희망하는 경우 등 다양한 경우의 수를 고려한 점으로 볼 때 정부가 정책의 실효성에 고민을 많이 한 것으로 보인다”고 평가했다.

전국 종합주택 전세가격지수/출처=한국부동산원

계속되는 전세가격 하락에 역전세흐름 지속

지난해 가격 및 거래량이 크게 부진했던 주택시장이 올해 들어 정부의 부동산시장 안정대책 등으로 부진의 정도가 다소 완화되는 모습이다. 그러나 계속되는 고금리 기조와 실물경기 위축 등에 따라 부진이 회복될 기미가 보이지 않고 있다.

주택시장의 부진이 미분양주택 증가와 매수심리 위축 등의 형태로 나타나는 가운데, 전세 시장에도 ‘역전세’라는 적신호는 지속되고 있다. 지난달 한국은행이 발표한 보고서에 따르면 당시 남은 전세 계약 가운데 역전세 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7,000가구)에서 올해 4월 52.4%(102만6,000가구)로 2배가량 늘었다. ‘전세사기’ 여파가 가시지 않은 임대차 시장에 100만 가구 이상이 역전세 위험에 노출된 셈이다.

지난달 부동산R114가 국토교통부 실거래가 시스템을 통한 전세 거래 조사에서도 직전 계약보다 전세 가격이 하락한 거래 수가 전체 조사 대상의 절반을 넘어선 것으로 나타났다. 실제로 2021년 상반기에 거래된 서울 아파트 전세 계약 6만5,205건 가운데 올해 1~6월까지 동일 단지·면적·층에서 1건 이상 거래가 발생한 3만7,899건의 보증금을 비교·분석한 결과, 직전 계약보다 전세 가격이 하락한 거래 수는 전체 54%에 해당하는 2만304건으로 조사됐다.

다만 이 같은 역전세난 심화가 지속될지는 미지수다. 서울 등 수도권 아파트 전세 가격이 반등을 시도하고 있기 때문이다. 부동산R114에 따르면 올해 1월부터 6월까지 체결된 수도권 아파트 전세계약 총 21만9,557건 가운데 1분기 대비 2분기 가격이 오른 수도권 아파트 거래비중은 49.6%(2만2건 중 9,930건)로 집계됐다. 가격이 전고점을 회복하려면 여전히 시간이 필요해 보이긴 하나, 이전 대비 가격과 거래가 증가하고 있는 모습이다. 특히 서울의 경우 상승 거래 비중이 50.8%(7,182건 중 3,647건)로 과반을 넘어섰다.

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